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주택 건축에 앞서 건축목적을 결정하는 일이 가장 우선되어야 합니다. 목적에 따라 상시주거용 주택과 임시주거용으로 사용하는 주말주택, 사업적인 목적의 주택인지를 결정한 후 건축주의 예산과 주택을 이용하는 가족 구성원의 수, 직업, 성격, 연령 등에 맞추어 주택의 규모를 결정하게 됩니다. 규모 결정에 있어서는 대략적인 면적과 층수를 결정하고 각 방의 개수와 규모, 배치, 동선을 고려하여 품질 수준을 결정합니다. 그 외에 데크 등의 야외시설과 주차장 창고같은 부속건물의 설치 여부와 증개축 여부를 결정해야 합니다. 예산을 세울 때에는 각 단계별로 필요한 자금에 대하여 충분히 검토한 후 예산을 세우되, 예기치 않은 사항이 변수가 될 수도 있으므로 여유 있게 예비비를 확보해 두어야 합니다. 예를 들어 터를 닦을 때 암반을 만나면 그것을 처리해야 하고 지역주민과의 민원이 생겼을 때에도 비용이 들 수 있으며, 집을 짓다 보면 계획했던 것보다 욕심이 생기고 좀 더 나은 집을 짓고 싶은 마음에 자금이 더 소요될 수도 있는 것입니다.
그 다음으로는 주택의 외형과 건축구조 및 마감재를 건축주 및 가족,구성원의 기호와 예산에 맞추어 결정해야 합니다. 외형 스타일과 함께 목구조, 조적식, 철근 콘크리트조, 스틸 등의 건축공법의 장단점을 고려하여 예산 범위 내에서 구조를 결정하고 외벽과 지붕재, 바닥재, 벽 마감재 등의 내외장재와 창호, 조명 등의 사양을 검토해야 합니다. 이후에 냉난방, 급수, 전기, 정화조, 부대설비 관련사항을 역시 건축주의 예산 범위와 주택 규모, 열효율 등의 요인을 고려하여 결정해야 합니다. 설계사무소나 시공업체에 대행을 의뢰하여 모든 결정을 맡기기보다 건축주 스스로의 개성과 기호에 어울리는 집을 결정하는 과정을 직접 겪어보는 것이 만족을 높일 수 있는 최선의 방법임을 염두에 두어야 합니다.
 
 
필요한 규모에 맞추어 예산을 세웠다면 적당한 토지를 물색해야 합니다. 토지를 구입할 때 고려해야 할 사항들을 정리하면 다음과 같습니다.


토지를 구입할 때 가장 중요한 것은 진입로입니다. 현행 건축법상 토지가 도로에 접하여 있지 않으면 건물을 지을 수가 없습니다. 실제 현황에는 도로가 있다 하더라도 서류상(지적도 확인)으로 도로가 있어야 집을 지을 수 있고 이용에 문제가 없습니다. 이외에 차량 진입의 용이성과 진입로의 포장방식이나 주차 차량의 동선을 살펴보아야 합니다.


토지가 위치한 지역에 간이 상수도가 되어 있다면 관로를 연결하여 상수도를 이용할 수 있으나 상하수도 시설이 되어 있지 않은 경우 지하수를 개발해야 합니다. 지하수를 개발할 때 사용용도와 그 지역의 지하수 사정 즉, 지표수위와 수질 및 지질에 따라 비용이 달라지며 더러는 대형관정으로도 물이 나오지 않거나 식수로 사용할 수 없는 오염된 지역도 있으므로 해당 토지 인근의 지하수 개발업체에 문의를 해보는 것이 좋습니다.


마을에서 너무 먼 곳에 건축을 할 경우 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 세울 때 참고해야 합니다. 200m 이내의 거리는 기본 설치비만으로 전기사용이 가능하지만 200m를 넘으면 1m당 51,700원씩의 가설비가 추가됩니다.


대지 주변에 공사 장애물이 있는지 공사진행의 용이성을 살펴보고 민원발생의 소지에 대해 고려해야 합니다. 원주민들과 잘 화합하지 못하면 공사 내내 마찰이 생겨서 공정에 차질이 생길 수 있고 예기치 않은 자금이 소요될 수도 있습니다.


토목공사에 문제가 없는지 대지조성 상태를 점검해 보아야 합니다. 경관만 보고 토지를 구입하게 되면 경사가 급하거나 혹은 움푹 꺼진 땅을 살 수도 있으며, 이럴 경우 집을 짓기 위해 토목공사를 많이 해야 하고 그만큼 경비가 많이 들게 됩니다. 절토나 성토, 옹벽설치 등의 필요성을 검토하고 배수로 작업과 부대 토목공사 계획, 토지지질에 대한 검토도 미리 마쳐야 합니다.


일조권이나 조망권, 자연환경과 경관이 좋은 토지라 하더라도 법적으로 사용에 제한이 있고 행정적으로 문제가 있다면 쓸모가 없습니다. 토지를 구입하기 전에는 먼저 해당 시군구청에 가서 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인하여 소유권 이전이나 이용에 문제가 없는지를 확인해야 합니다. 농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 공부를 통해 확인해 보아야 하고 전용에 문제가 없는지를 사전에 검토해 보아야 합니다.


지목이란 토지의 이용 상황을 표시하는 것으로 “대”는 대지를 “전”은 밭을 말하며, “답”은 논을 “임”은 임야를 표시합니다. 실제로 이용하고 있는 현황은 공부상과 다를 수도 있으므로 반드시 공부상으로 확인해야 차후에 문제가 없습니다.


토지에는 지역마다 적용되는 특별한 규제가 있습니다. 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규제가 있으므로 꼼꼼히 확인하여 토지의 구입 목적대로 이용이 가능한지를 알아보아야 합니다.
 
 
주택용으로 토지를 구입하는 방법은 여러 가지가 있지만 그 중 크게 농지나 임야를 구입해 전용하는 방법과, 대지를 구입해 집을 짓는 방법으로 나눌 수 있습니다.


대지를 구입하면 곧바로 건축행위를 할 수 있지만 대개 농지나 임야를 구입해 전용을 받아 집을 짓게 됩니다. 이 때 농지나 임야를 구입해 대지로 만드는 것을 전용이라 하는데 농지인 경우 농지전용, 임야의 경우 산지 전용이라고 하며, 전용이 가능한 땅은 일반적으로 관리지역 내의 토지입니다.
전용을 받기 위해서는 경계 및 분할 측량을 하여 대지의 경계를 결정짓고 농지보전부담금을 내야 합니다. 농지를 전용할 때 부담해야 하는 농지보전부담금은 공시지가의 30% 수준으로 부과되며, 임야의 경우에는 평당 4,200원 정도의 대체조림비가 들어갑니다.
무주택 농업인의 경우에는 전용허가를 받을 필요 없이 농업인 주택을 지을 수 있고, 농지에 짓는 6평 이하의 농막도 전용허가를 받을 필요가 없습니다.


대지의 경우 복잡한 전용절차가 필요없고 대지에 지어져 있는 농촌의 빈집은 적당히 수리를 한 후 주말 주택으로 이용할 수도 있어 편리합니다. 이런 토지는 기반 시설이 어느 정도 확보되어 있고 지역 주민과도 쉽게 융화될 수 있지만 시골에 집이 있는 땅이라 하여 모두 대지가 아닐 수 있음을 주의해야 합니다. 지적 정리가 제대로 되지 않아 농지나 임야에 집을 지은 경우가 있으므로 반드시 토지대장과 건물등기부등본 등의 서류와 현황도로의 소유자가 누구인지 확인해 보아야 합니다.
대지 주인과 건물 주인이 같은 사람인지도 반드시 확인해야 하며 집의 소유주가 다른 사람이라면 지상권을 별도로 해결해야 합니다.
 
 
기본 설계는 어떠한 모양, 어떤 자재로 집을 지을 것인가에 대한 생각을 구체화하는 단계입니다. 건축의 모든 단계가 그렇듯이 전문가인 건축사에게 맡겨서 하는 것이 정석이지만 시공업체를 선정해서 건축을 할 때는 사공업체에서 설계까지 일괄적으로 처리해 주기도 합니다. 기본 설계에서는 건물 배치에 있어 진입부의 선택과 동선처리, 주차계획, 조경설계, 건물의 배치가 적당한지 검토하고 각 실별로 면적이 적당하게 분배되고 동선이 원활하게 배치되었는지 살펴보아야 합니다.
또한 지붕이나 창호, 발코니의 모양 등 건물의 형태미가 원하는 대로 설계가 되었는지, 외부마감재의 선택은 적절한지, 안정적이고 경제적인 구조방식을 선택했는지, 예산범위 내에서 실행이 가능한 건축설계안인지 검토를 마쳐야 합니다.
 
 
설계가 확정되면 관계도서와 공부 서류를 첨부하여 해당관청에 인허가를 신청해야 합니다. 시공사에서 일괄적으로 대행해 주거나 건축사사무소에 맡기면 되는데 도시지역 외의 60평 미만의 건물의 주택은 건축신고로 가능합니다. 별다른 이상이 없다면 신고필증을 받아 착공신고서를 제출하면 공사를 시작할 수 있습니다.
 
 
건축공사는 건물의 기초 부분을 만드는 것부터 골조 및 단열, 내ㆍ외부 마감공사, 지붕공사까지 포함되어 있으며 전기, 통신, 상하수도, 정화조 공사 등의 설비 공사는 건축 외 공사로 건축주가 별도로 진행해야 합니다. 시공업체에 대행을 의뢰하여 전기, 설비까지 일괄적으로 처리할 수 있으나 대행비가 별도로 소요되어 비용 면에서 합리적이지 못하므로, 시공업체의 조언에 따라 건축주가 직접 현장에서 가까운 각 분야의 업체를 선정하여 건축공사와 함께 부대공사를 진행하는 것이 좋습니다. 공사가 완료되면 계약한 대로 잘 시공되었는지, 하자는 없는지 꼼꼼히 살펴보고 이상이 있으면 보수를 받는 등의 조치를 취해야 합니다.
 
 
집이 다 지어지면 건축신고 대상인 도시지역 외의 60평 미만의 건물은 건축물 준공 서류를 작성하여 면사무소에 준공검사를 신청하여 사용승인을 득하면 됩니다. 건축 준공(건축물 대장 발급)이 완료되면 한 달 내에 건축물 보존 등기를 마쳐야 합니다. 건축물 보존 등기는 건축물의 법정 공사비에 준하여 등록세, 취득세를 납부하고 등기부등본에 등재합니다. 등록세는 등기 접수시, 취득세는 건축 준공 후 한 달 이내에 납부해야 합니다.
 
 
공사가 완료되고 공사금액의 잔금처리를 한 후 건축 준공까지 완료되면 건축물 인도절차를 밟게 됩니다. 전기 및 통신, 보일러 등은 직접 시공한 업체가 사후관리를 할 수 있도록 조치하고 수도와 오폐수 관련 사항이나 심야전기 보일러 등은 건축주가 직접 작동하는 방법을 알아두어야 합니다. 또한 각종 시설물들에 대한 사후관리와 하자보수에 대해서도 명확히 해 두어야 합니다.
 
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